TÂY NAM LAND CHIA SẼ: KINH NGHIỆM MUA ĐẤT KHÔNG HOẶC CHƯA CÓ SỔ ĐỎ AN TOÀN ÍT NGƯỜI BIẾT

Sổ đỏ là tên gọi tắt của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thời gian qua, chúng tôi nhận được khá nhiều câu hỏi của bạn đọc về những rủi ro khi mua đất không hoặc chưa có sổ đỏ và băn khoăn liệu có nên mua hay không?

Điều 188 của Luật Đất đai 2013 quy định, để được chuyển nhượng, miếng đất đó phải thỏa điều kiện đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, có thể khẳng định, giao dịch mua bán đất không có sổ đỏ thì không được coi là hợp pháp. Chính vì không được coi là hợp pháp nên các giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro mà không phải ai cũng biết trước được.

Trên thực tế nhiều người chấp nhận mua bán đất khi chưa có sổ đỏ với hy vọng sau khi mua xong sẽ hợp thức hóa được loại đất này để thu về khoản giá trị lớn hơn, hoặc cũng có người không am hiểu pháp luật nên lỡ mua phải loại đất này.

Theo các chuyên gia, trừ một số ít trường hợp có thể hợp thức hóa, xin cấp sổ đỏ được phần lớn người mua sẽ phải gánh chịu các hậu quả pháp lý.

Thứ nhất, sau khi nhận chuyển nhượng loại đất này, người nhận chuyển nhượng không thể xin cấp sổ đỏ được do đất không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.

Thứ hai, không thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất khác thành đất ở bởi không phù hợp với quy hoạch. Nếu là đất nông nghiệp mua bán để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp thì không quá ảnh hưởng nhiều, còn đối với đất nông nghiệp mua với mục đích để chuyển đổi thành đất ở thì cần đặc biệt chú ý đến vấn đề này.

Thứ ba, do đất chưa có sổ đỏ nên việc mua bán chỉ có thể thực hiện bằng viết tay nên không đảm bảo giá trị về pháp lý, dễ bị tranh chấp dẫn đến hợp đồng mua bán vô hiệu. Đất không có sổ đỏ nên rất khó xác minh được nguồn gốc đất, tiềm ẩn nhiều rủi ro như đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Vì thế, người mua có thể phải đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Cũng theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013, chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp đất có sổ đỏ. Như vậy, trong trường hợp có nhu cầu vay vốn ngân hàng, người mua không thể thế chấp đất nếu không có sổ đỏ.

Thứ tư, mặc dù cơ quan Nhà nước còn ít khi xử lý nhưng theo quy định của Nghị định 102/2014/NĐ-CP nếu tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện sẽ bị xử lý. Phạt tiền từ 3–5 triệu đồng đối với hành vi tự ý chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn. Và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Đối với trường hợp bạn đã lỡ mua phải đất chưa có sổ đỏ, theo các chuyên gia thì tốt nhất bạn nên làm hợp đồng đặt cọc. Trong hợp đồng phải ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán, bồi thường khi không thực hiện cam kết. Bên cạnh đó, bạn nên làm thêm giấy ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt để khi thửa đất có đủ điều kiện cấp sổ bạn có thể tự mình đứng ra chủ động thực hiện thủ tục.

Khi đó, để hạn chế rủi ro có thể xảy ra, bạn cần tìm hiểu thông tin nguồn gốc mảnh đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm không? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi xây dựng nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không?

Bạn có thể xác minh những thông tin này qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có đất. Nếu mảnh đất có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao.

Bạn cũng cần kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ hoặc chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng. Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất (nếu có).

Giấy tờ chuyển nhượng nên có hai người hàng xóm làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng. Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.

Như vậy, đứng trước các rủi ro về mặt pháp lý như trên, người mua đất cần cân nhắc kĩ việc mua bán đất khi chưa có sổ đỏ, mua bán bằng hình thức viết tay. Để đầu tư loại đất này cần am hiểu kiến thức về luật đất đai, nắm vững thông tin về thửa đất và sẵn sàng chấp nhận các rủi ro có thể xảy ra.

Các bước mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ

Trường hợp nhà đất đó đủ điều kiện làm sổ đỏ. Và chủ nhân có nhu cầu bán nhà đất thì có thể thực hiện theo 02 bước mà chúng tôi gợi ý dưới đây:

Bước 1: Làm sổ đỏ

Chuẩn bị hồ sơ làm sổ đỏ

Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT: Các hộ gia đình, cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ.

Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có).

Các loại chứng từ chứng minh chủ nhà đất đã thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…. Hoặc các loại giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về nhà đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Nộp hồ sơ làm sổ đỏ

Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Trả kết quả

Thời gian tiếp nhận hồ sơ: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Và không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn.

Bước 2: Tiến hành quy trình mua bán nhà đất đúng chuẩn
Khi bên bán nhà đất đã có sổ đỏ và có đủ các điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng thì tiến hành sang tên sổ đỏ cho bên mua theo trình tự sau:

# Lập và công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng: 

Hai bên bán và mua cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà đất gồm các giấy tờ sau:

Bên bán nhà đất:

Sổ đỏ;

Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng;

Sổ hộ khẩu;

Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân;

Hợp đồng ủy quyền (nếu có)

Bên mua nhà đất:

Phiếu yêu cầu công chứng;

Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân còn hạn sử dụng;

Sổ hộ khẩu;

Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

2. Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Các bên mang hồ sơ và hợp đồng mua bán nhà đất đến công chứng tại phòng công chứng. Hoặc văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố diễn ra giao dịch mua bán đất đó.

# Kê khai nghĩa vụ tài chính

Khi tiến hành mua bán nhà đất, các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và phải kê khai nghĩa vụ tài chính. Trong đó, hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;

Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó;
Hợp đồng mua bán nhà đất;

Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có);
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

Trường hợp hợp đồng mua bán đất không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán. Thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Trường hợp hợp đồng mua bán đất có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán. Thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Các bên nhớ nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

# Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:

Đơn đăng ký sang tên sổ đỏ;

Bản gốc sổ đỏ;

Hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng;

Ngoài ra, các bên cần nhớ mang CMND hoặc thẻ căn cước nhân dân để xuất trình khi có yêu cầu.

1. Các bước nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ nhà đất gồm:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3. Giải quyết yêu cầu:

+ Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành xác định và có thông báo các khoản thuế, lệ phí mà người sang tên sổ đỏ phải nộp.
+ Người sang tên sổ đỏ đến nộp tiền, giữ chứng từ nộp thuế, lệ phí và xuất trình trước khi nhận sổ đỏ.

Bước 4. Trả kết quả

2. Thời gian sang tên sổ đỏ:

Thời gian sang tên sổ đỏ không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ. Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật. Hoặc thời gian trưng cầu giám định.